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임대차계약 해지와 갱신의 변수, 전세계약갱신청구권과 묵시적갱신

전세계약에 있어 묵시적갱신은 계약만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이의 기간에 임대인과 임차인 중 누구도 계약해지의 의사를 밝히지 않았을 경우 전과 동일한 계약조건으로 계약이 갱신되는 것으로써 주택임대차보호법에서 규정하고 있다.

묵시적갱신이 이뤄질 경우 그 계약 기간은 2년이 적용되고, 임대인 측은 갱신된 2년의 계약 기간 종료 전에는 합의 또는 법률이 정한 해지사유가 존재하지 않는 한 계약을 해지할 수 없는 반면 임차인 측은 묵시적갱신으로 연장된 계약 기간 2년 중 언제든지 해지할 수 있으며 해지통지 후 3개월이 경과하면 법적으로 해지가 이뤄질 수 있다.

한편 주택임대차보호법은 임차인들의 안정적 거주를 보호할 목적으로 계약갱신청구권 행사를 규정하고 있는데, 임대차계약이라면 월세는 물론 전세계약갱신청구권에서도 동일하게 적용될 수 있다.

그 권리를 행사할 경우 묵시적갱신과 동일하게 임차인은 최대 2년 동안 계약 기간을 연장하는 것이 가능해지는데, 이는 묵시적갱신, 합의갱신, 재계약과는 별도로 부여되는 권리이기 때문에 임차인 측으로서는 묵시적갱신이나 합의갱신이 성립되지 않을 경우 최종적으로 전세계약갱신청구권을 행사하는 것이 장기거주에 유리해지는 것이다.

이처럼 계약갱신청구권은 임대인의 의지와 무관하게 계약 기간 2년을 강제하는 측면도 있어서 임대인의 재산권 행사와 임차인의 안정적 주거생활을 적절히 조화시킬 필요에 따라 임차인이 계약갱신요구권을 행사하더라도 임대인 측에서 갱신을 거절할 수 있거나 이미 갱신된 상태더라도 해지가 가능한 사유 및 상황들이 규정되어 있다.

임대차계약에서 대표적인 갱신거절의 사유는 임대인의 부모나 자녀 등 직계비속, 그리고 직계존속을 포함한 임대인이 해당 주택이 실거주하려는 경우인데, 다만 임차인의 계약갱신요구권 행사를 회피하고자 임대인이 거짓으로 실거주한다며 갱신을 거절할 경우 법적으로 손해배상책임이 발생하게 되니 주의할 필요가 있다.

다음으로 2기의 차임액 즉, 월세로 가정했을 때 2개월 치에 해당하는 차임을 연체한 경우인데 이는 임대인이 계약갱신거절권을 행사할 수 있는 사유이자 이미 갱신된 경우 바로 계약을 해지할 수도 있는 대표적인 사유이다.

이외에도 임대차계약의 갱신과 관련해 숙지할 필요가 있는 것이 바로 차임증감청구권인데, 차임증감청구권은 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담증감이나 경제 사정의 변동에 따라 현재 약정한 차임이나 보증금이 적절치 않은 경우 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있는 권리이다.

이에 따라 임대인 측에서는 합의갱신, 묵시적갱신 그리고 임차인의 계약갱신요구권 행사를 통해 계약이 갱신된 경우더라도 보증금이나 월세를 올려달라고 차임증액청구권을 행사하는 것이 가능하다. 다만 월세나 보증금의 5% 내에서만 증감을 청구할 수 있고, 한번 증감 이후 1년 이내에 추가로 증감을 청구하는 것은 제한된다.

일반적으로 임대차계약을 해지하거나 갱신하는 과정에서는 당사자 간의 이견과 갈등으로 다양한 분쟁이 발생할 수 있는데, 묵시적갱신, 전세계약갱신청구권, 차임증감청구권 등 기본적인 관련 법률 지식과 효력에 대해 간략하게나마 알고 있더라도 얼굴을 붉히지 않고 원만하게 갈등을 해소할 수 있는 경우가 많으니 평소 이러한 부분들을 충분히 숙지해두면 좋을 것이다.

[도움말 : 김현익 법무법인 혜안 명도임대차전담센터 변호사]

김지우 기자  kkk7@hanmail.net

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