상가를 소유한 임대인 A씨는 최근 경기가 좋지 않아 장사가 잘 되지 않는 임차인을 위해 작년 여름부터 자의적으로 차임의 20%를 감액해 운영했고, 매출이 거의 없는 임차인의 경우에는 보증금에서 월세를 차감해 주기도 했다.

그럼에도 불구하고 보증금을 모두 소진하고도 차임을 지급하지 않고 잠적한 임차인 때문에 곤혹을 치루고 있다.

더 이상 임차인의 사정을 봐줄 수 없었던 A씨는 결국 부동산 전문 변호사를 찾아가 명도소송에 대한 상담을 진행했다.

코로나19로 인한 장기 불황은 임대차 시장에도 악영향을 끼치고 있다. 지난 해 대법원이 발표한 2020 사법연감에 의하면 2019년 한 해 접수된 명도소송 1심 사건은 총 3만 6709건이며, 그 중 수원지방법원이 6018건으로 가장 많았고, 인천지방법원이 3947건으로 뒤를 이어 유독 수도권 지역에서 명도소송이 자주 일어나고 있음을 알 수 있다.

명도소송은 부동산 소송 중 점유자가 불법적으로 점유하고 있는 부동산의 인도를 원할 때 진행하는 민사소송을 말한다.

임대차 계약기간 종료 이후 임차인이 해당 부동산을 인도하지 않을 때나 주택 임대차 2기 또는 상가 임대차 3기의 차임을 연체했을 때 임대인이 임차인을 상대로 부동산 인도를 합법적으로 강제할 수 있는 최후의 방법이다.

명도소송의 쟁점은 임대차 계약의 해지 및 종료 사실에 대한 입증이므로 진행을 하기 전에는 반드시 해지통보를 해야 한다. 통보 방법의 제한은 없기에 구두, 전화, 문자, 메신저 등을 활용할 수 있으나 명확한 의사전달과 추후 소송에서의 증거로 활용하기에는 내용증명이 권장된다.

명도소송을 하기 전 또 하나 주의해야 할 것은 점유이전금지가처분이다. 재산권을 목적으로 하는 소송에서 가처분 신청이 필수라는 것은 대부분 알고 있는 사실이다. 승소하더라도, 채무자에게 변제할 재산이 없다면 소송이 무의미해지므로 소송 중 채무자가 재산을 은닉하거나 처분하지 못하도록 하는 것이다.

명도소송 역시 소송 중 무단점유자가 제3자에게 부동산을 인도하게 되면 제3자를 상대로 다시금 진행해야 하기 때문에, 이를 방지하기 위해서는 점유이전금지가처분 절차를 거쳐야 한다. 실제 이를 간과해 바뀐 점유자를 상대로 또다시 소송을 거는 사례 역시 적지 않다.

건물의 실소유주라고 해서 임차인의 주거 및 영업 공간에 임의로 들어가 짐을 꺼내는 등의 행위는 주거침입죄로 인한 형사처벌 대상이 되거나 민사상 손해배상 책임까지 져야 하는 상황에 처할 수 있어 법률적 자문 없이 개인적인 대응은 피하는 것이 좋다.

임차인을 내보내는 방법으로는 명도소송이 가장 확실한 방법이겠으나, 기간과 비용이 상당히 투입되는 소송을 하기 전, 차임 연체 시 즉시 부동산을 인도한다는 내용의 제소전화해조서를 작성해 두거나, 자발적인 부동산 인도를 유도할 수 있도록 변호사 이름을 내건 내용증명을 보내거나, 변호사 입회 하에 합의를 이끌어내는 방법도 시도해보는 것이 좋다.

[도움말 : 이승운 법률사무소 파란 변호사]

김지우 기자  kkk7@hanmail.net

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