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명도소송의 절차와 유의점

경기침체로 인해 임대료를 제때 내지 못하는 임차인들이 늘어나고 있다. 연체가 장기화해 보증금으로도 밀린 임대료를 메울 수 없는 지경에 이른다면 결국 임대차계약을 해지할 수밖에 없다.

문제는 임대차계약 해지 후에도 임차인이 퇴거하지 않을 때이다. 연체액이 늘어났는데도 임대인이 계약 해지 및 퇴거 요청에 응하지 않는다면 감정싸움으로 번지며 서로가 극심한 스트레스를 받게 된다. 이때는 명도소송을 통해 임대차 계약의 해지를 통보, 임차인을 법적으로 내보내는 방법을 고려할 수 있다.

명도소송이란 불법 점유 중인 부동산을 주인에게 반환할 것을 요구하는 소송이다. 주로 임대차기간 만료 혹은 임대차계약 해지 후에도 임차인이 부동산을 계속 점유하고 있을 때 활용되는 소송이다.

주택의 경우 2개월, 상가의 경우 3개월 이상의 연체가 누적됐다면 이를 임차인에게 통보하고 적법하게 임대차계약을 해지할 수 있다. 단, 상가의 경우 상가건물임대차보호법에 대한 임시 특례 규정을 고려해야 한다.

2020년 9월 29일부터 6개월간의 연체액은 해지권 행사를 위한 연체액으로 계산되지 않음에 유의해야 한다. 이 기간이 아니라면, 연체가 연속적으로 발생하지 않았더라도 누계 3개월 이상이 연체됐을 경우 계약 해지를 통보하고 명도소송을 진행할 수 있다.

명도소송을 위해서는 내용증명 등을 활용해 임대인과의 계약이 해지됐음을 명확히 통지하고 그 증거자료를 보전해 두는 것이 좋다. 이와 함께 부동산점유이전금지가처분 신청을 병행해 임대인이 타인에게 부동산 점유를 무단으로 넘기는 일을 막는 것이 좋다. 그렇지 않으면 승소하더라도 부동산의 새 점유자에게 재차 소송을 걸어야 하기 때문이다.

명도소송에서 승소했다면 대부분의 임차인은 건물을 비우고 나간다. 하지만 간혹 판결문까지 받았는데도 부동산을 돌려주지 않고 버티는 임차인들이 있는데, 이 경우 부동산 인도 강제집행을 신청해 집행관들에 의한 강제 퇴거 조치를 시행할 수 있다.

다만 계약 해지에 법적인 문제가 없었음을 입증할 책임은 임대인에게 있으므로, 부동산 전문 변호사와 함께 법률적 검토를 꼼꼼히 진행하는 것이 바람직하다.

명도소송을 위해서는 우선 부동산의 소유자가 본인이라는 사실을 증명해야 하며, 임대차계약이 임대차기간의 만료 혹은 계약 해지로 종료됐고, 그 후에도 임차인이 자신의 부동산을 불법점유하고 있다는 사실을 증명해야 한다. 이를 입증하지 못한다면 본인 명의의 건물이라도 권한 행사 및 퇴거 요청이 불가능해지므로, 변호사와 상담해 전략을 세우는 것이 바람직하다.

[ 도움말 = 김정찬 법률사무소 미라클 변호사]

김지우 기자  kkk7@hanmail.net

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