공동주택법에 따라 하자보수기간이 하자별로 상이하다. 때문에 대체로 가장 짧은 하자보수기간인 2년의 시점이 다가올 때 관리사무실과 입주자대표회에서는 하자보수에 대해서 논의를 하게 되는데, 그에 따라 사업주체와 하자와 관련해서 어떻게 처리할지 문제가 많이 발생하고 있다.

하자보수청구를 하기 위해서는 하자조사를 실시해야한다. 실제 현장에서 이루어지는 조사방법은 크게 두 가지로, 입주민을 대상으로 각 세대별 하자 내용을 기재해 취합하는 방식을 사용하기도 하고, 조사를 전문업체에 의뢰해서 정리하기도 한다.

만약 사업주체가 하자보수요청을 받았음에도 불구하고 이를 거절하는 경우도 있을 수 있다. 그 경우, 보증기관에 하자 보증금을 지급을 구하거나 하자 보수에 갈음하는 손해배상청구소송을 제기할 수 있다.

만약 손해배상청구소송을 제기하기로 결정했다면 입주자대표회의가 소송의 주체가 되어야 한다. 아파트 관리사무소는 아파트 관리주체이기는 하지만 소송상 당사자의 지위가 인정되지 않기 때문이다.

때문에 소송을 진행하기로 결정했다면 입주민의 동의와 입주자대표회의의 의결을 거쳐 진행해야한다. 최근에는 하자 보수 요청을 받은 사업주체가 입주자대표회의의 보수에 관해 합의를 통해 책임을 종결하려고 시도하는 경우가 많다.

사업주체 입장에서는 보수를 해주었음에도 불구하고 계속적으로 하자가 발생하게 되는 불확실함을 사전에 제거할 수 있다는 장점이 있고, 입주자 대표 측에서도 소송을 통한 시간과 비용을 절감할 수 있다는 장점이 있다.

간혹 사업주체와 입주자대표회의 사이에서 하자보수와 관련된 합의를 진행하면서 입주민들의 동의를 받지 않는 경우가 발생하게 되는데, 이 경우 입주민의 동의 없이 입주자대표회의의 의결을 통해 합의를 할 경우 합의의 효력이 문제가 될 수 있다.

하자보수에 관한 합의는 동의한 입주민과 사업주체 사이에서만 효력이 발생하게 된다. 예를 들어 하자보수에 관한 합의를 전체 입주민에 30%만 동의했다고 한다면, 동의한 30%의 세대에 대해서만 합의의 효력이 발생하게 되는 것이다.

이런 문제를 해결하고자 입주민대표회의에서는 하자보수조사를 하면서 사업주체와 하자보수협상을 진행하거나 합의를 하는데 있어서 필요한 권한을 위임받는 경우도 많아졌다. 이렇게 위임을 받아 업무를 처리하게 될 경우 전체세대의 법률분쟁을 통일한다는 장점이 있을 수 있다.

그러나 한편으로는 위임의 법적성격과 어떤 내용을 위임하는 것인지에 대해 충분한 사전설명이 없이 이루어진 경우 추후 입주민과 대표회의 사이에서 법률분쟁이 발생하는 사례들도 있으므로 업무를 진행하는데 주의가 필요하다.

아파트하자보수의 경우 공동주택법상의 담보책임과 입주자대표회의 의결권한 등 복합적인 쟁점들이 수반되는 경우가 많으므로 분쟁발생 시 전문가를 통해 꼼꼼한 법률검토를 받는 것이 바람직하다.

[ 도움말 : 김영근 법무법인 운율 변호사 ]

김지우 기자  kkk7@hanmail.net

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