상가건물임대차보호법은 임차인이 임대차 보증금을 보장받을 수 있도록 규정하고 있다. 그만큼 상가 보증금 반환을 두고 빚어지는 임대인과 임차인 간의 갈등은 꾸준히 발생하고 있다.

만약 정상적인 임대 보증금 반환이 이뤄지지 않는 상황에서 임차인이 상가를 경매에 부친다거나 또는 타인에 의해 진행되는 경매에서 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 대항력과 확정일자를 통해 우선변제권을 확보하는 것이 무엇보다 중요하다.

대항력은 상가건물 점유 후 사업자등록으로 갖출 수 있고, 사업자등록을 하는 세무서 등에서 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생하게 되는데, 취득할 경우 추후 경매가 진행된다면 다른 (근)저당권자, 가등기담보권자, 전세권자, 다른 우선변제권을 갖는 임차인 등과 설정 일자에 따른 변제순위대로 경락대금에서 배당받을 수 있게 된다.

단 상가임대차보호법 시행령에 따라 환산보증금(보증금+월세×100)이 일정액(서울 기준 9억 원)을 넘으면 우선변제권 조항을 적용받을 수 없으니, 여기에 해당한다면 미리 임대인과 전세권을 설정하기로 협의하거나 임차권등기를 진행해야 한다.

한편 임대차계약이 만료되기 전 계약갱신청구권 행사 여부도 중요한 변수가 될 수 있다. 실제로 상가 보증금 반환 후 나가려 했지만 묵시적갱신 또는 계약갱신청구권 행사가 문제되는 사례도 적지 않다.

기본적으로 계약만료 전 6개월에서 1개월 사이에 임대인 또는 임차인이 갱신거절의 의사를 통지하지 않으면 이후에는 전과 동일한 조건으로 자동적으로 묵시적갱신이 이뤄진다. 이때 임차인 측은 해지 통고 후 3개월이 경과되면 임대차계약 해지가 가능하며 보증금 반환을 청구할 수 있는데 기존 계약을 갱신하기로 합의한 경우에도 역시 동일하게 적용될 수 있다.

덧붙여 상가 건물은 그 용도의 특성상 주택보다 상대적으로 장기간 이용이 필요할 수 있어서 임차인 측이 3기의 차임액에 달하는 차임을 연체하거나 건물을 고의나 중과실로 파손한 경우, 그리고 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우 등을 제외하고는 최초 임대차계약 기간 포함, 10년간은 계약갱신을 요구하는 것이 가능한 점도 알아두면 좋을 것이다.

만약 임대차보증금반환 미지급 문제로 곤경에 놓인 임차인이라면 그 피해를 최소화하고 보증금 반환 및 변제에 소요되는 기간을 단축시키기 위해서라도 신속한 법적 조치와 적극적인 대응이 필요하다.

우선 임대인을 상대로 한 임대보증금반환청구로 판결 혹은 판결과 동일한 효력을 얻은 후 이를 집행권원으로 하여 상가건물을 압류할 수 있다.

압류 이후 법원경매로 낙찰되면 경락대금에서 경매비용 등을 제외한 금액을 배당받아 보증금을 반환받을 수 있는데, 이를 통해서도 반환받지 못한 금액 부분은 임대인의 일반재산을 대상으로 강제집행절차를 진행하는 방안도 모색해볼 필요가 있다.

[도움말 : 김현익 법무법인 혜안 명도임대차전담센터 변호사]

김지우 기자  kkk7@hanmail.net

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