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재개발 현금청산, 지연이자(지연가산금) 계산의 기초는?

재개발 현금청산 과정에서 가장 쟁점이 되는 부분은 보상금과 지연이자일 것이다. 아무리 공익사업을 위한 길이지만, 세입자는 현금청산과 분양권의 기로에 갈려 어느 하나를 선택하게 된다. 여기서 현금청산을 선택하는 경우, 그 보상이 시세에 미치지 못할 확률이 크다.

현금청산자 입장에서는 새로운 터전을 마련하기에는 터무니없이 부족한 액수이기 때문에 만족하지 못할 것이며, 최대한 지연이자를 최대한 많이 받는 것이 중요한 부분일 것이다.

우선 이 지연이자를 계산하기 위해서는 도시 및 주거환경정비법이 여러 번 개정되었기 때문에 먼저 자신의 사례가 ‘구법’에 해당하는지 ‘신법’에 해당하는지 파악하는 것이 먼저이다. 구법적용인지 신법적용인지에 따라 지연이자의 발생 시기와 그 사유가 천차만별로 달라지기 때문이다.

구법의 경우 관리처분계획 인가를 받은 날 다음날로부터 90일 이내로 현금으로 청산하라고 밝힐 뿐 재건축 매도청구 소송 제기 시점에 제한을 두고 있지 않다. 그래서 소유권 이전등기를 넘긴 후 다른 곳으로 이사를 마치면 그 다음날 기준으로 소송 전 연 5%, 소송 후 연 12%의 지연이자가 발생한다.

반면, 개정되어 2018년 2월 9일부터 시행된 도시 및 주거환경정비법 제73조에 따르면, 사업시행자는 관리처분계획이 인가 고시된 다음 날로부터 90일 이내에 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리 손실 보상에 관한 협의를 해야 한다. 다만 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음날부터 협의를 할 수 있다.

만약 상호간 협의가 성립하지 않으면 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결 혹은 매도청구소송을 진행해야 한다. 그리고 사업시행자는 이 기간을 넘겨 수용재결을 신청하거나 매도청구 소송을 제기한 경우 해당 토지 소유자에게 지연일수에 따라 이자를 지급해야한다.

이렇게 확연히 차이가 나니 구법과 신법 차이를 알아야 대응책을 세울 수 있을 것이다. 해당 조합의 설립인가 신청일 기준일이 2012년 8월 2일 이후고, 해당 조합의 관리처분계획인가 신청일 기준일이 2018년 2월 9일 이후면 신법이 적용된다. 여기서 하나라도 충족하지 못하면 구법이 적용된다. 부동산 관련 사건은 이처럼 복잡하기 때문에 변호사의 조력을 통해 보상금을 증액하는 것도 한 방법이다.

[도움말 : 강동원 법무법인 정의 대표 변호사]

김지우 기자  kkk7@hanmail.net

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